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Wie ist das mit dem Umlageschlüssel für die Nebenkosten?

Mietrecht

Jedes Jahr, meist zum Jahresende, flattert auch die Nebenkostenabrechnung ins Haus. Was ist aber, wenn der Vermieter den Umlageschlüssel für die so genannten kalten Betriebskosten geändert hat. Darf er das einfach?

Da hilft zunächst nur der Blick in den Mietvertrag: Denn dort ist geregelt, welche Nebenkosten überhaupt umgelegt werden können und mit welchem Schlüssel. Wenn zu diesem Umlageschlüssel nichts weiter gesagt wird, dann ist nach Quadratmetern umzulegen.

Es gibt aber auch Fälle, in denen der Vermieter einfach den Umlageschlüssel für die kalten Betriebskosten ändern kann. Dann muss eine entsprechende Ermächtigung im Mietvertrag zu finden sein. Diese muss dann auch noch wirksam sein, das heisst, sie darf nicht an der so genannten AGB-Kontrolle scheitern.

Außerdem kann geändert werden, wenn nach tatsächlichem Verbrauch oder nach Verursachung abgerechnet werden kann. Schließlich besteht noch diese Möglichkeit, wenn ausnahmsweise der bisher angewandte Schlüssel grob ungerecht war.

Quelle: Können Vermieter Umlageschlüssel für kalte Betriebskosten ändern?

Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Hoheisel-Gruler für weitere Fragen zum Thema auch telefonisch zur Verfügung. Die Kanzlei bietet hierzu des Service einer telefonischen Beratung unter der kostenpflichtigen Servicenummer 0900-1876000021 an.

Es werden 1,99 Euro pro Minute aus dem Festnetz der Deutschen Telekom berechnet. Aus Mobilfunknetzen wird zum Teil vom Netzbetreiber ein Aufschlag berechnet. Der jeweilige Minutenpreis wird aber immer vor Gesprächsbeginn kostenlos angesagt.

Die Einzelheiten hierzu finden Sie hier.

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Urteil: Kleingedrucktes wichtiger als Werbesprüche

Wenn die Werbung etwas anderes zu versprechen scheint, als was das Kleingedruckte hergibt, dann gilt das Kleingedruckte. Darauf hat das Amtsgericht in München wieder einmal darauf hingewiesen.

Denn die AGB werden vom Verwender wirksam in den Vertrag einbezogen – und entfalten dadurch ihre Geltung. Die Aussagen im Werbeprospekt hingegen sorgen zunächst einmal nur für die Geschäftsanbahnung.

Wer also dem Werbeprospekt blind vertraut und deshalb die AGB nicht sorgsam prüft, kann das Nachsehen haben.

Urteil: Kleingedrucktes wichtiger als Werbesprüche – Aktuelle Verbraucherinfos der Schwäbischen Zeitung – schwaebische.de.

Ob unter Umständen Ansprüche aus culpa in contrahendo im Raume stehen könnten, war im jetzt entschiedenen Falle nicht zu prüfen.

Lange Lieferverzögerung: Stromkunden dürfen kündigen

Der Wechsel von einem Stromanbieter zum anderen ist nicht immer einfach. Jetzt  mussten sich die Gerichte mit der Frage beschäftigen, welche Rechte dem Stromkunden zustehen, wenn es beim Anbieter zu langen Lieferverzögerungen kommt. Im Ergebnis war festzuhalten, dass dann ein Sonderkündigungsrecht besteht. Das Landgericht in Berlin hat hierzu gemeint, dass eine Kündigungsfrist von 6 Monaten unangemessen lange sei. Eine entsprechende AGB wurde für unwirksam erklärt.

Lange Lieferverzögerung: Stromkunden dürfen kündigen – Immobilien: Nachrichten der Schwäbischen Zeitung – schwaebische.de.

Wieder mal eine unwirksame Klausel

Wenn der BGH eine Klausel in einem Mietvertrag zu prüfen hat, so kommt es recht häufig vor, dass diese dem gestrengen Blick des Gerichts nicht stand hält.

Der Maßstab ist immer der selbe: § 307 BGB – Inhaltskontrolle bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen. In diese Kategorie fallen auch die Formularmietverträge.

Man muss also stets genau hinsehen: Individualvertragliche Vereinbarungen genießen Vorrang vor den AGB. Was bedeutet, dass eine zwischen den Parteien ausgehandelte und handschriftlich niedergeschriebene Klausel zu den Schönheitsreparaturen nicht dieser Inhaltskontrolle unterliegt, die formularmäßige Verwendung indes doch.
Der Grund hierfür ist einfach, ist doch bei der individuell ausgehandelten Lösung die Privatautonomie an oberster Stelle anzusiedeln, bei Formularverträgen jedoch ist derjenige Vertragsteil, dem das Formular zur Unterschrift hingelegt wird, als besonders schutzwürdig zu betrachten.

Bei der jetzigen Entscheidung ging es um Schönheitsreparaturen, die in einer bestimmten Farbgebung gehalten sein sollten. Dem hat der BGH nun den Riegel vorgeschoben. Während der laufenden Mietzeit wird der Mieter unangemessen benachteiligt, wenn ihm der Mieter formularvertaglich die Farbgebung seiner Wohnumgebung vorschreiben will.

Ausführlich habe ich die Entscheidung in meinem Rechtsprechungblog dargestellt.

 

Aus für die doppelte Schriftformerfordernis

Das Bundesarbeitsgericht hat jetzt ein Urteil gefällt, wonach die doppelte Schriftformerfordernis in Formulararbeitsverträgen (Änderungen bedürfen der Schriftform – der Verzicht auf das Schriftformerfordernis bedarf gleichfalls der Schriftform) gegen den Vorrang der Individualabrede verstößt und den Arbeitnehmer unangemessen benachteiligt, da dieser davon ausgehen müsste, dass eine mündliche Vereinbarung mit dem Arbeitgeber wegen § 125 BGB formnichtig sein könnte.

Die gesamte Entscheidung habe ich hier in meinem Rechtsprechungsblog veröffentlicht.

Augen auf auch bei flexiblen Quotenabgeltungsklauseln

Der BGH hat entschieden, dass auch flexible Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen unwirksam sein können.

Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ein durchschnittlicher Mieter nicht in der Lage ist, die Kosten hierfür zu berechnen. Der BGH hat ausgeführt, dass dann ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 I S 1, 2 vorliegt.

Ich habe die Entscheidung ausführlich in meinem Rechtsprechungsblog dargestellt.