Schlagwort-Archive: Haus

Wohnungsmängel : Checkliste für die Besichtigung

Mietrecht

Die Anzeige in der Zeitung oder in einem Internetportal klingt verlockend.   Jetzt steht die Besichtigung mit Makler oder Eigentümer an. Kann die Besichtigung tatsächlich die geweckten Erwartungen erfüllen? In der Praxis zeigt sich häufig, dass die Probleme mit der vermeintlichen Traumwohnung sich erst später zeigen. Dabei fällt auf, dass ein genaues Hinschauen vor Unterzeichnung des Mietvertrages viel Ärger hätte ersparen können.

Seien es Hausflur, Heizung  oder Steckdosen – worauf Sie beim ersten Besuch achten sollten, hat der WDR hier gut verständlich zusammengefasst:

Wohnungsmängel entdecken – Checkliste für die Besichtigung – Wohnen – Verbraucher – WDR

Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Hoheisel-Gruler für weitere Fragen zum Thema auch telefonisch zur Verfügung. Die Kanzlei bietet hierzu des Service einer telefonischen Beratung unter der kostenpflichtigen Servicenummer 0900-1876000021 an.

Es werden 1,99 Euro pro Minute aus dem Festnetz der Deutschen Telekom berechnet. Aus Mobilfunknetzen wird zum Teil vom Netzbetreiber ein Aufschlag berechnet. Der jeweilige Minutenpreis wird aber immer vor Gesprächsbeginn kostenlos angesagt.

Die Einzelheiten hierzu finden Sie hier.

Gezieltere Anfragen zum Thema sind auch über mein Portal www.anwalteasy.com möglich.

Werbeanzeigen

„Der Rosenkrieg“ – Thema beim nächsten ISUV-Themenabend

Am Mittwoch, den 7. Dezember 2016 findet um 19:30 Uhr der letzte Themenabend diesen Jahres des Interessenverbandes Unterhalt und Familienrecht ISUV/VDU e.V. in Sigmaringen statt. Im Gasthaus „Bären“ in Sigmaringen dreht sich alles um den so genannten „Rosenkrieg“.

In Anlehnung an den gleichnamigen Film aus dem Jahre 1989 von Danny DeVito mit Michael Douglas und Kathleen Turner in den Hauptrollen , in dem der Anwalt Gavin D’Amato einem Mandanten die Geschichte der tragisch verlaufenden Scheidung des Ehepaares Oliver und Barbara Rose erzählt, geht der Themenabend möglichen Konfliktszenarien in Trennungs- und Scheidungssituationen nach. Ausgehend von Positionen, die von Trennungspartnern in solchen Situationen vertreten werden, erläutere ich die aktuelle Rechtslage.

Hierbei geht es sowohl um Fragen im Unterhaltsrecht und im Güterrecht, mitbehandelt werden auch Streitpunkte im Rahmen der elterlichen Sorge und des Umgangs mit den gemeinsamen Kindern.

Der Film endet tragisch mit dem Tod der Akteure.

Ich will anhand der rechtlichen Fragestellungen Möglichkeiten aufzeigen, wie sich solche Situationen vermeiden lassen und Alternativen zu Rosenkriegsszenarien aufzeigen.

Dabei werde ich auch die Möglichkeiten der Mediation als Konfliktlösungsinstrument bei Trennung und Scheidung vorstellen.
Der Eintritt zur Veranstaltung ist frei. Es besteht die Möglichkeit zur ausgiebigen Diskussion.

Das Familienheim bei Trennung und Scheidung

Die Scheidungsimmobilie spielt in mehreren Bereichen familienrechtlicher Ansprüche eine Rolle, so im Zugewinn und im Unterhalt, aus

Miteigentum, aus Gesamtschuldnerausgleich oder auf gesellschaftsrechtlicher Basis. Ansprüche dürfen nicht doppelt gewichtet werden.

Der Gebrauchsvorteil, den ein Ehegatten durch das mietfreie Wohnen im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung ziehen kann, ist bei der Berechnung des Bedarfs wie auch der Leistungsfähigkeit und Bedürftigkeit als so genannter Wohnvorteil mit in die Berechnung einzubeziehen.

In vielen Auseinandersetzungen nach Trennung und bei der Scheidung ist die gemeinsame Immobilie häufig das zentrale Objekt der Auseinandersetzung.

Die Gründe hierfür sind vielfältig.

In der Regel wird außerhalb des Eigentums an der Immobilie kein weiteres Vermögen mehr vorhanden sein. Der Zugewinn steckt dann faktisch darin fest.

Fragen der Finanzierung und der Unterhaltung der Immobilie haben oftmals in der Ehe die vorhandenen Finanzmittel gebunden. Hierin kann mit ein Auslöser für das Scheitern der ehelichen Gemeinschaft liegen.

Mit der räumlichen Trennung verbunden ist auch die Aufgabe des Lebensmittelpunktes für einen der Partner. Sind Kinder vorhanden, kann sich die Situation noch weiter verschärfen.

Damit einher gehen auch emotionale Belastungen, die einer Einigung im Wege stehen können.

Schließlich führt die Trennung auch zu einer Verknappung der finanziellen Ressourcen, da der Wegfall des Splittingvorteils steuerliche Mehrbelastungen mit sich bringt und Unterhaltsansprüche bedient werden müssen.

In der Regel steht das Familienwohnheim, das während der Ehe erbaut oder erworben wurde, im Miteigentum beider Ehegatten. Nach der Trennung muss hier eine Regelung gefunden werden.
Zentrale Fragestellungen sind:

  • Wird die Familienwohnung verkauft oder kann ein Ehegatte sie übernehmen?
  • Wer nutzt künftig die Familienwohnung?
  • Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?
  • Wer trägt welche Lasten?
  • Wer übernimmt welche Verbindlichkeiten?
  • Welche Auswirkungen hat die Nutzung des Familienheims auf den Unterhalt ?

Die Frage nach Verkauf oder Übernahme eines Ehegatten ist in der Regel im Zusammenhang mit der Berechnung eines etwaigen Zugewinnausgleiches zu lösen.

Bei der zukünftigen alleinigen Nutzung durch einen der Ehegatten steht die steht die Festsetzung der Zahlung eines angemessenen Nutzungsentgelts durch den im Haus verbliebenen Partner im Vordergrund.

Das Nutzungsentgelt wird regelmäßig in Höhe der halben ortsüblichen Miete angesetzt.

Während einer Übergangsphase von sechs bis zwölf Monaten kann aber nur die ersparte Miete für eine gegebenenfalls kleinere Wohnung in Ansatz gebracht werden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Alleinnutzung dem in der Wohnung verbliebenen Partner „aufgedrängt“ worden ist.

Wenn derjenige Partner, der die vormalige Ehewohnung alleine nutzt, die gesamten Lasten alleine trägt, können die Lasten, die auch den anderen Teil betreffen, mit dem Nutzungsentgelt verrechnet werden. Dies gilt für die eigentümerbezogenen Grundstückskosten sowie die Zins- und Tilgungsleistungen.

Eine gemeinsame Darlehensschuld beider Ehegatten ist bei der Finanzierung des Familienwohnheims die Regel.

Wenn während der Ehe bis zu ihrem Scheitern ein Ehegatte die Verbindlichkeiten getilgt hat, ist ein späterer Ausgleichsanspruch im Hinblick auf diese Leistungen ausgeschlossen.

In der Absprache der Ehegatten in Bezug auf die eheliche Rollenverteilung ist bei der Tilgung der Verbindlichkeiten auch berücksichtigt, dass der andere Ehegatte auf seine Weise in anderer Art Leistungen für die Familie erbringt. Hierin liegt eine andere Anordnung im Sinne des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Ferner gilt § 1360b BGB, wonach eine gesetzliche Vermutung dahingehend besteht, dass ein Ehegatte von dem anderen auch dann keinen Ersatz verlangen will, wenn er einen höheren als den ihm eigentlich obliegenden Beitrag zum Familienunterhalt leistet.

Mit dem Scheitern der Ehe ist eine andere Situation eingetreten. Die Ehegatten wirken ab der Trennung nicht mehr zusammen, wenn es um die Bestreitung der familiären Bedürfnisse geht. Damit leben ab der Trennung die Ausgleichsansprüche für die Zukunft wieder auf.

Das Scheitern der Ehe wird bereits mit der Trennung anzunehmen sein. Ab diesem Zeitpunkt werden keine Leistungen mehr füreinander erbracht. Die Vermutung des § 1360b BGB gilt nicht mehr, statt dessen gibt es einen Anspruch auf Trennungsunterhalt nach den ehelichen Lebensverhältnissen.

Problematisch ist es, wenn ein Ausgleich nachträglich geltend gemacht wird und der Verpflichtete im Vertrauen darauf, dies werde nicht erfolgen, kein Nutzungsentgelt gefordert hat. Hier kann in der Nichtgeltendmachung eines Nutzungsentgelts auch eine andere Bestimmung i.S.d. § 426 Abs. 1 S. 1 BGB gesehen werden.

Ähnlich sieht es aus, wenn mit Rücksicht auf die Schuldentilgung durch den anderen Ehegatten zunächst kein Unterhalt geltend gemacht wird und der Tilgende später Ausgleich verlangt. Unterhalt für die Vergangenheit nicht geltend gemacht werden, §§ 1613 Abs. 1, 1361 Abs. 4, 1360a Abs. 3 und 1585b Abs. 2 BGB. Die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich.

Einen Infoflyer zum Thema habe ich hier zum download bereitgestellt: isuv 11-02 immobilie

Die Scheidungsimmobilie

Was wird aus Haus und Wohnung nach der Trennung oder Scheidung ?
Themenabend des ISUV in Sigmaringen

Am Mittwoch, den 02. Februar 2011 lädt der Interessenverband Unterhalt und Familienrecht ISUV/VDU e.V. zu seinem nächsten Themenabend ins Haus am Riedbaum nach Sigmaringen ein.
Ab 19:30 Uhr referiere ich über die Fragen rund um die gemeinsame Immobilie, das sog. Familienwohnheim sowie um die weitere Nutzung der ehelichen Wohnung.

Ich stelle dabei die Möglichkeiten der Lösungssuche und – findung dar, um eine drohende Teilungsversteigerung als oft letzte Stufe in einer sich steigernden Auseinandersetzung zu vermeiden.

An diesem Themenabend werden die wesentlichen Folgen von Trennung und Scheidung behandelt, auf die sich die Immobilie, ihre Nutzung und Finanzierung auswirken.

Hierzu gehören Nutzungsregelungen ebenso wie etwaige Auswirkungen auf das Unterhaltsrecht.

Aber auch wenn die bisherige gemeinsame Wohnung angemietet war, können sich hier Probleme auftun. Angefangen von der Frage, wem die weitere Nutzung zusteht bis hin zur Problematik, wie das Mietverhältnis in Zukunft ausgestaltet sein wird, spannt sich hier der Bogen.

Ausführungen über vorsorgende Eheverträge oder Scheidungsvereinbarungen mit Rücksicht auf die Immobilie oder erbrechtliche Vorkehrungen nach der Übernahme eines Hauses runden das Programm des Abends ab.

Es besteht die Möglichkeit zur ausgiebigen Diskussion.

„Wir sind getrennt – unsere Schulden und unser Vermögen noch nicht“

Nach der Trennung und Scheidung ist auch das Vermögen der vormaligen Ehegatten aufzuteilen.

 

Güterrechtlich kommt es zunächst darauf an, in welchem Güterstand die Beteiligten gelebt haben.

Grundsätzlich können Eheleute zwischen drei Güterständen wählen:

Zugewinngemeinschaft

Gütergemeinschaft

Gütertrennung.

Der gesetzliche Güterstand ist der der Zugewinngemeinschaft. Hiervon können die Eheleute durch notariell beurkundeten Ehevertrag abweichen und einen der anderen Güterstände vereinbaren oder die Zugewinngemeinschaft modifizieren.

Sofern die Eheleute im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben und durch einen Ehevertrag keine von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Regelungen getroffen haben, unterliegen die sich im Miteigentum befindenden Vermögensgegenstände dem Zugewinn, sofern es sich nicht um Hausrat oder eine unbenannte Zuwendung handelt.

Ihr Miteigentumsanteil richtet sich nach der jeweiligen Vereinbarung, im Zweifel sind es jeweils 50 %.

Können sich die Ehegatten nach der Trennung nicht darüber einigen, wer das Eigentum weiter nutzen darf, kann das Familiengericht auf Antrag darüber entscheiden.

Sind sich die Eheleute einig, dass ein Ehegatte die Sache alleine nutzt, so kann der andere Ehegatte die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangen.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Nutzungsvergütung erst dann verlangt werden, wenn die Trennung endgültig ist.

Die aufgedrängte Alleinnutzung des Eigenheims durch einen Ehepartner (Auszug) kann unter Umständen dazu führen, dass keine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist.

Zugewinnausgleich

Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, werden die Vermögensmassen nach Beendigung des Güterstandes aufsaldiert. Hier wird der Zugewinn ausgeglichen. Der Zugewinnausgleich ist ein auf Geldzahlung gerichteter Anspruch.

Zwangsweise Auseinandersetzung

Können sich die Ehegatten nicht über das weitere Schicksal des gemeinsamen Eigentuns verständigen, so kann die zwangsweise Auseinandersetzung durch Zwangsversteigerung beantragt werden.

Ein Titel ist nicht erforderlich. Stellt das Objekt der Teilungsversteigerung das wesentliche Vermögen der Eheleute dar und leben diese im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, so benötigt der die Teilungsversteigerung beantragende Ehepartner gemäß § 1365 BGB die Zustimmung des anderen Ehegatten (BGH 14.06.2007 – V ZB 102/06).

Wenn die Zustimmung nicht erteilt wird und die Aufhebung der Gemeinschaft auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, , so kann die Zustimmung gemäß § 1365 Abs. 2 BGB durch das Familiengericht ersetzt werden.

Schulden

Haben Eheleute als Gesamtschuldner Verbindlichkeiten aufgenommen, stellt sich nach dem Scheitern der Ehe die Frage, wer für die weitere Abtragung der Schulden zu haften hat bzw. zu welchem Anteil die Eheleute haften.

Solange die Ehe Bestand hat, kann der im Außenverhältnis die Verbindlichkeit allein oder überwiegend Abzahlende von dem anderen Ehegatten im Innenverhältnis keinen Ausgleich verlangen. Hier ist wegen der eheliche Lebensgemeinschaft etwas anderes im Sinne des § 426 I BGB vereinbart.

Mit der manifesten Trennung und dem Vorliegen der Scheidungsvoraussetzungen entfällt die Geschäftsgrundlage für diese während der Ehe zwischen den Ehegatten getroffenen Ausgleichsregeln .

Es kommt zum Gesamtschuldnerausgleich

Die Eheleute haften grundsätzlich für gemeinsam aufgenommene Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner im Innenverhältnis hälftig bzw. nach ihren Miteigentumsanteilen, es sei denn es ist etwas anderes bestimmt. Die Ausgleichspflicht entsteht automatisch.

Eine andere Bestimmung kann sich aus innerehelichen Absprachen für die Zeit nach der Trennung / Scheidung oder von Unterhaltspflichten, der Durchführung des Zugewinnausgleichs oder aus der besonderen Gestaltung des tatsächlichen Geschehens ergeben.

 

Hier habe ich eine Infobroschüre zum download bereitgestellt: vortrag isuv 11-07 sigmaringen vermögen

Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Hoheisel-Gruler für weitere Fragen zum Thema auch telefonisch zur Verfügung. Die Kanzlei bietet hierzu des Service einer telefonischen Rechtsberatung unter der kostenpflichtigen Servicenummer 0900-1876000021 an.

Es werden 1,99 Euro pro Minute aus dem Festnetz der Deutschen Telekom berechnet. Aus Mobilfunknetzen wird zum Teil vom Netzbetreiber ein Aufschlag berechnet. Der jeweilige Minutenpreis wird aber immer vor Gesprächsbeginn kostenlos angesagt.

Die Einzelheiten hierzu finden Sie hier.