Schlagwort-Archive: Immobilienfinanzierung

Der neue „Scheinwerfer“ ist da!

Die neueste Ausgabe des Magazins gegen Korruption – „Scheinwerfer“, das von Transparency International Deutschland e.V. herausgegeben wird, ist erschienen und steht hier zum download bereit.

Aufgrund der aktuellen Entwicklung hatte sich das Redaktionsteam dazu entschlossen, anstelle des eigentlich vorgesehenen Schwerpunktthemas „Sport“ dieses Heft den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Korruption in den verschiedensten Formen zuzuwenden.

Ich durfte zwei kleinere Beiträge hierzu liefern:

Zum Einen geht es um eine Forderung aus den Reihen der Grünen im Deutschen Bundestag, die sich mit dem Aufbau des Wettbewerbsregisters befasst. Nach deren Auffassung müsste dieses Register, damit es auch effektiv arbeiten könne, mit mehr Personal ausgestattet werden. Die wirtschaftspolitische Sprecherin der Grünen, Katharina Dröge, sieht sich damit in guter Gesellschaft mit dem Kartellamtschef Mundt.

Hintergrund ist, dass das Wettbewerbsregister zu mehr Transparenz bei Vergaben führen soll. Die zentrale Speicherung von Unternehmen, die wegen bestimmter Verstöße belangt worden sind, soll dazu führen können, dass diese wegen der dortigen Listung von der Vergabe öffentlicher Aufträge ausgeschlossen werden könnten.

Die jetzt angestoßene Debatte um die Personalausstattung dieser Registerbehörde ist nur ein Punkt, wenn es um dieses Register insgesamt geht. An dieser Stelle wird bestimmt noch einiges an Überlegungen folgen.

Der zweite Beitrag richtet seinen Blick auf den Schattenfinanzindex. Dieser bildet Intransparenz und Steuervermeidungsmöglichkeiten in den einzelnen Ländern ab. Je höher das Ranking, umso intransparenter und steuervermeidbarer sind die Umstände im jeweiligen Land. Die Liste wird demzufolge nicht von den Ländern angeführt, die sich durch besondere Transparenz und das Stopfen von Steuerschlupflöchern besonders hervortun – solche finden sich dann am Ende der Tabelle.

Ein Abrutschen auf dieser Tabelle bedeutet also, dass sich die diesbezüglichen Umstände in einem Land verbessert haben. Deutschland hatte sich nun von Rang 7 auf Rang 14 verbessert. Gelungen ist dies durch die Umsetzung einer EU-Richtlinie zur Geldwäsche und der Einführung des öffentlichen Transparenzregisters. Allerdings gibt es durchaus noch Ansatzpunkte zu weiterer Verbesserung: Das Netzwerk Steuergerechtigkeit hatte insbesondere die Immobiliarwirtschaft ausgemacht, wo es nach wie vor relativ einfach möglich ist, Immobiliengeschäfte zur Geldwäsche zu nutzen.

Infobroschüre: Die Immobilie bei Trennung und Scheidung

Eine Infobroschüre zu den wichtigsten Fragstellungen im Bezug auf das Familienheim bei Trennung und Scheidung habe ich hier zum download bereitgestellt: isuv 11-02 immobilie

Das Familienheim bei Trennung und Scheidung

Die Scheidungsimmobilie spielt in mehreren Bereichen familienrechtlicher Ansprüche eine Rolle, so im Zugewinn und im Unterhalt, aus

Miteigentum, aus Gesamtschuldnerausgleich oder auf gesellschaftsrechtlicher Basis. Ansprüche dürfen nicht doppelt gewichtet werden.

Der Gebrauchsvorteil, den ein Ehegatten durch das mietfreie Wohnen im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung ziehen kann, ist bei der Berechnung des Bedarfs wie auch der Leistungsfähigkeit und Bedürftigkeit als so genannter Wohnvorteil mit in die Berechnung einzubeziehen.

In vielen Auseinandersetzungen nach Trennung und bei der Scheidung ist die gemeinsame Immobilie häufig das zentrale Objekt der Auseinandersetzung.

Die Gründe hierfür sind vielfältig.

In der Regel wird außerhalb des Eigentums an der Immobilie kein weiteres Vermögen mehr vorhanden sein. Der Zugewinn steckt dann faktisch darin fest.

Fragen der Finanzierung und der Unterhaltung der Immobilie haben oftmals in der Ehe die vorhandenen Finanzmittel gebunden. Hierin kann mit ein Auslöser für das Scheitern der ehelichen Gemeinschaft liegen.

Mit der räumlichen Trennung verbunden ist auch die Aufgabe des Lebensmittelpunktes für einen der Partner. Sind Kinder vorhanden, kann sich die Situation noch weiter verschärfen.

Damit einher gehen auch emotionale Belastungen, die einer Einigung im Wege stehen können.

Schließlich führt die Trennung auch zu einer Verknappung der finanziellen Ressourcen, da der Wegfall des Splittingvorteils steuerliche Mehrbelastungen mit sich bringt und Unterhaltsansprüche bedient werden müssen.

In der Regel steht das Familienwohnheim, das während der Ehe erbaut oder erworben wurde, im Miteigentum beider Ehegatten. Nach der Trennung muss hier eine Regelung gefunden werden.
Zentrale Fragestellungen sind:

  • Wird die Familienwohnung verkauft oder kann ein Ehegatte sie übernehmen?
  • Wer nutzt künftig die Familienwohnung?
  • Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?
  • Wer trägt welche Lasten?
  • Wer übernimmt welche Verbindlichkeiten?
  • Welche Auswirkungen hat die Nutzung des Familienheims auf den Unterhalt ?

Die Frage nach Verkauf oder Übernahme eines Ehegatten ist in der Regel im Zusammenhang mit der Berechnung eines etwaigen Zugewinnausgleiches zu lösen.

Bei der zukünftigen alleinigen Nutzung durch einen der Ehegatten steht die steht die Festsetzung der Zahlung eines angemessenen Nutzungsentgelts durch den im Haus verbliebenen Partner im Vordergrund.

Das Nutzungsentgelt wird regelmäßig in Höhe der halben ortsüblichen Miete angesetzt.

Während einer Übergangsphase von sechs bis zwölf Monaten kann aber nur die ersparte Miete für eine gegebenenfalls kleinere Wohnung in Ansatz gebracht werden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Alleinnutzung dem in der Wohnung verbliebenen Partner „aufgedrängt“ worden ist.

Wenn derjenige Partner, der die vormalige Ehewohnung alleine nutzt, die gesamten Lasten alleine trägt, können die Lasten, die auch den anderen Teil betreffen, mit dem Nutzungsentgelt verrechnet werden. Dies gilt für die eigentümerbezogenen Grundstückskosten sowie die Zins- und Tilgungsleistungen.

Eine gemeinsame Darlehensschuld beider Ehegatten ist bei der Finanzierung des Familienwohnheims die Regel.

Wenn während der Ehe bis zu ihrem Scheitern ein Ehegatte die Verbindlichkeiten getilgt hat, ist ein späterer Ausgleichsanspruch im Hinblick auf diese Leistungen ausgeschlossen.

In der Absprache der Ehegatten in Bezug auf die eheliche Rollenverteilung ist bei der Tilgung der Verbindlichkeiten auch berücksichtigt, dass der andere Ehegatte auf seine Weise in anderer Art Leistungen für die Familie erbringt. Hierin liegt eine andere Anordnung im Sinne des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Ferner gilt § 1360b BGB, wonach eine gesetzliche Vermutung dahingehend besteht, dass ein Ehegatte von dem anderen auch dann keinen Ersatz verlangen will, wenn er einen höheren als den ihm eigentlich obliegenden Beitrag zum Familienunterhalt leistet.

Mit dem Scheitern der Ehe ist eine andere Situation eingetreten. Die Ehegatten wirken ab der Trennung nicht mehr zusammen, wenn es um die Bestreitung der familiären Bedürfnisse geht. Damit leben ab der Trennung die Ausgleichsansprüche für die Zukunft wieder auf.

Das Scheitern der Ehe wird bereits mit der Trennung anzunehmen sein. Ab diesem Zeitpunkt werden keine Leistungen mehr füreinander erbracht. Die Vermutung des § 1360b BGB gilt nicht mehr, statt dessen gibt es einen Anspruch auf Trennungsunterhalt nach den ehelichen Lebensverhältnissen.

Problematisch ist es, wenn ein Ausgleich nachträglich geltend gemacht wird und der Verpflichtete im Vertrauen darauf, dies werde nicht erfolgen, kein Nutzungsentgelt gefordert hat. Hier kann in der Nichtgeltendmachung eines Nutzungsentgelts auch eine andere Bestimmung i.S.d. § 426 Abs. 1 S. 1 BGB gesehen werden.

Ähnlich sieht es aus, wenn mit Rücksicht auf die Schuldentilgung durch den anderen Ehegatten zunächst kein Unterhalt geltend gemacht wird und der Tilgende später Ausgleich verlangt. Unterhalt für die Vergangenheit nicht geltend gemacht werden, §§ 1613 Abs. 1, 1361 Abs. 4, 1360a Abs. 3 und 1585b Abs. 2 BGB. Die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich.

Einen Infoflyer zum Thema habe ich hier zum download bereitgestellt: isuv 11-02 immobilie