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Was tun, wenn die Heizung ausfällt? Die Rechte und Pflichten von Mietern

Mietrecht

Jeder kennt das Prinzip: Wenn etwas kaputtgehen kann, dann passiert das, wenn man es gerade braucht. Und so haben Heizungsmonteure gerade in den  kalten Wintermonaten Hochkonjunktur.

In der Mietwohnung stellt sich nun die Frage, wie die Mieter bei einem Ausfall der Heizung vorgehen sollten.

Auch ist zu klären, welche Ansprüche sie gegenüber dem Vermieter stellen können.

Wenn also die Heizung ausfällt, sollte unbedingt und ohne weiteres Zögern der Vermieter hiervon in Kenntnis gesetzt werden, denn die nicht funktionierende Heizung stellt einen Mangel dar. Den Mangelbeseitigungsanspruch muss der Mieter unverzüglich geltend machen.

Hinzu kommt, dass durch eine verspätete Schadensmeldung auch Schäden an der Anlage entstehen könnten, hier könnte der Mieter sogar deswegen Ersatzansprüchen des Vermieters ausgesetzt sein.

Bei einem Heizungsausfall hat der Mieter schließlich mehrere Möglichkeiten:

Die Stichworte heißen hier Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht und Schadenersatz.

Eine Mietminderung ist ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts möglich,  wenn der Vermieter sofort über den Mangel informiert wurde und damit in die Lage der schnellstmöglichen Beseitigung gesetzt wurde. Gesetzliche Regelungen, wieviel in einem solchen Falle  gekürzt werden kann, gibt es nicht. Denn die Höhe der Mietminderung hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.

Die gerichtlichen Entscheidungen schwanken hier zwischen fünf und 100 Prozent.

Es kommt aber nicht darauf an, dass der Vermieter dann tagelang keine Firma bekommt, die den Schaden behebt oder gar Ersatzteile beschafft werden müssen. Die Miete ist wegen des Mangels bis zur Behebung gemindert.

Quelle: Rechte und Pflichten von Mietern bei Heizungsausfall | Rechtsindex

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Die Einzelheiten hierzu finden Sie hier.

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Mietminderungstabelle 2017

Mietrecht

Wenn bei einer Mietsache Mängel festgestellt werden, geht es neben der Mängelbeseitigung auch darum, um wieviel die Miete gemindert ist.

Hier gibt es keine festen Größen, aber immerhin Richtwerte aus der Rechtsprechung, die fortgeschrieben werden.

mietminderungstabelle.de hat nachstehend eine aktualisierte Tabelle veröffentlicht.

Quelle: Mietminderungstabelle 2017 – Mietminderungstabelle. Mietminderung von A-Z

Gleichwohl können die hier veröffentlichten Daten nur einen ersten Anhaltspunkt darstellen, wichtig ist die Bewertung immer im Einzelfall.

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Wenn die Stromversorgung der Wohnung für die Elektrogeräte nicht ausreicht

Mietrecht

Wenn in einer Wohnung die Stromversorgung nicht ausreicht und ziemlich schnell die Sicherungen rausfliegen, dann kann die Elektroinstallation eventuell mangelhaft sein.

Das bedeutet, dass die Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung haben können und die Miete gemindert ist.

Dabei ist zu beachten, dass in der Regel nur Mindeststandards geschuldet werden. Mehr dazu gibt es auf den Seiten von ProMietrecht:

Quelle: Stromversorgung der Wohnung reicht für Elektrogeräte nicht aus

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Was ist, wenn der Vermieter keine Energiesparmaßnahmen durchführt ?

 

Mietrecht

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichetet Hauseigentümer zu bestimmten baulichen Maßnahmen, um Energie einzusparen. Hieraus ergibt sich nunmehr die praktische Frage:

Ist es möglich die Miete zu mindern, wenn der Vermieter Energieeinsparmaßnahmen nicht einhält, umsetzt, die in der Energieeinsparverordnung vorgeschrieben sind?

Das Landgericht Köln (AZ: 10 S 48/14) hat die Berufung eines Mieters gegen ein Urteil des Amtsgerichts mit der Begründung zurückgewiesen, dass die EnEV keine direkten Auswirkungen auf das Mietverhältnis habe.

Daraus folgt aber, dass das Unterlassen der Maßnahmen zum Energiesparen selbst keinen Mangel an der Mietsache darstellt. Und wo kein Mangel – da keine Minderung.

Vielmehr können diese Maßnahmen dazu führen, dass die Miete aufgrund der Modernisierung erhöht wird, wenn die Kosten hierfür nach den gesetzlichen Regeln auf die Mieter umgelegt werden.

Ausführlich ist die Entscheidung auf den Seiten von ProMietrecht dargestellt:

Quelle: Miete mindern, wenn Energieeinsparverordnung nicht umgesetzt wird?

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Die Einzelheiten hierzu finden Sie hier.

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Bei Asbest dürfen Mieter die Miete mindern 

Wer Asbest in der Wohnung hat, darf die Miete mindern. Das Berliner Landgericht hat damit die Rechte von Mietern gestärkt. Darauf weist der Tagesspiegel hin. 

Die Tatsache, dass Asbest gesundheitsschädlich ist, ist längst bekannt. Offen war jedoch die Frage, ob eine etwaige Asbestbelastung einen Mangel an der Mietsache darstellt und mithin zur Mietminderungsansprüche berechtigen könnte. Das Landgericht Berlin hat nun entschieden, dass der Mieter nicht darlegen und beweisen muss, dass Grenzwerte überschritten sind. Die schiere Asbestbelastung reicht damit zur Minderung aus

Quelle: Urteil am Landgericht: Bei Asbest dürfen Mieter weniger zahlen – Berlin – Tagesspiegel

Vermieter muss Mieter vor Wildschweinen schützen

Der Vermieter muss durch geeignete Maßnahmen seine Mieter davor schützen, dass Wildschweine in den Garten eindringen, wie die Süddeutsche Zeitung berichtet. Dies gilt auch und gerade dann, wenn das gemietete Anwesen an einem Waldrand liegt.

Das Landgericht Berlin hatte demnach einen Fall zu entscheiden, in dem ein Mieter wegen eindringender Wildschweine den Vermieter auf Mängelbeseitigung am Zaun in Anspruch genommen hatte. Erstinstanzlich war der Mieter vor dem Amtsgericht Wedding noch unterlegen, in der Berufungsinstanz sah das Gericht indes den Mangel an der Mietsache als gegeben an.

Quelle: (1) Wildschwein-Alarm: Vermieter muss Mieter schützen – Wirtschaft-News – Süddeutsche.de

Wenn die Dachrinne defekt ist…

Wenn die Dachrinne undicht oder ein Regenfallrohr defekt ist, kann das einen Mangel an der Wohnung bedeuten. Problematisch wird es dann auf alle Fälle, wenn hierdurch Feuchtigkeit ins Mauerwerk dringt und sich Schimmel bildet.

Wenn ein Mangel vorliegt, stehen dem Mieter Mängelbeseitigungs- und Mietminderungsansprüche zur Seite. Darauf weist hier ProMietrecht  hin.

Wie man Miete unter Vorbehalt richtig zahlt

Für den Fall, dass Sie wegen aufgetretener Mängel an der Mietsache die Miete kürzen wollen, stehen Sie immer vor dem Problem, dass die Minderungsquote vielleicht zu hoch angesetzt ist. In diesem Falle stetzt man sich wegen der dann auflaufenden Rückstände noch dem Risiko aus, die Kündigung zu erhalten.

Ein Ausweg kann sein, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen.

Wenn Sie Miete zahlen, die Sie zurückfordern wollen, ist gegenüber dem Vermieter ein Vorbehalt wegen Ihrer Mietzahlung mitzuteilen.

Wie das richtig bewerkstelligt wird und was dabei zu beachten müssen, teilt ProMietrecht auf seinen Seiten mit:

Quelle: Miete unter Vorbehalt zahlen – ist dem Vermieter mitzuteilen

Wenn die Heizung brummt und gluckert

Wenn die Heizung brummt und glucktert, kann das die Mieter sehr nerven. Jetzt zu Beginn der kalten Jahreszeit mehren sich die Beschwerden von Mietern über diesen Lärm.

Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass die Heizung funktioniert.

 

Diese Geräusche, die aus der Heizung, aus den Heizungsrohren oder direkt aus dem Heizkörper kommen, können in bestimmten Fällen durchaus zur Mietminderung berechtigen.

Hier kommt es aber entscheidend darauf an, ob die Belästigung gewisse Werte übersteigt, wobei in der Regel eine Lautstärke von 30 dB(A) angenommen werden kann.
Die Rechtsprechung ist aber uneinheitlich.

 

Quelle: Geräusche der Heizung können zur Mietminderung berechtigen

BILD mit Mietrechtskampagne

Die Tageszeitung mit den vier großen Buchstaben hat eine Mietrechtskampagne gestartet. Mit dem Aufmacher auf  Seite 1 hat die BILD am gestrigen Donnerstag die Leserinnen und Leser für die Möglichkeiten bei der Mietminderung sensibilisiert.

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Herausgeber und Chefredakteuer Kai Diekmann, der kürzlich hier bei uns in Meßkirch eine beachtenswerte „Rede über Oberschwaben“ gehalten hat, zeigt hier nicht nur wie auf obigem Bild ein Herz für Kinder sondern auch für Mieter.

Auf den Internetseiten der BILD hat die online-Redaktion weitere Hinweise gegeben und links zur weiteren Vertiefung angebracht.