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Was ist, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht abrechnet?

Mietrecht

Das alte Jahr ist vorüber, und damit für viele Mieterinnen und Mieter die letzte Frist, in der sie eine Betriebskostenabrechnung für 2015 bekommen sollten, verstrichen.

Was ist aber, wenn der Vermieter nicht abrechnet? Schließlich besteht ja auch die Möglichkeit, eine Rückzahlung zu bekommen.

Die Mieter haben daher nach dem Gesetz verschiedene Möglichkeiten die Abrechnung von Betriebskosten auch erfolgreich durchzusetzen:

Im laufenden Mietverhältnis kann beispielsweise die Zahlung weiterer Vorauszahlungen so lange zurückbehalten werden, bis die Abrechnung erfolgt ist.

Auch können und sollten die Mieter den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung zur Abrechnung auffordern, wenn die Frist ungenutzt verstreicht, kann der Vermieter verklagt werden.

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, können die gesamten nicht abgerechneten Vorauszahlungen nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangt werden. Allerdings kann der Vermieter sogar noch im Prozess die Abrechnung nachliefern.

Ausführlich informiert ProMietrecht: Betriebskostenabrechnung – Wenn der Vermieter nicht abrechnet

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Bis wann muss man als Mieter Einwendungen gegen eine Betriebs­kosten­abrechnung erheben?

Mietrecht

Wenn der der Mieter eine Betriebs­kosten­abrechnung übersandt bekommt, die seiner Ansicht nach Fehler aufweist, so kann und vorallem sollte er Einwendungen erheben. Doch es stellt sich immer wieder die Frage, bis wann er dieses tun muss.

Das Gesetz sieht hierfür eine Frist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung vor. Hieraus folgt die durchaus flapsige Annahme, dass beim  Vermieter die Begründetheit der Nebenkostenklage unter dem Christbaum liegt.

Das wäre nämlich dann der Fall, wenn, wie üblich die Abrechnung zum Jahresende erstellt wird und der Mieter seine Einwendungen nicht richtig erhebt. Wenn die 12 Monate vorüber sind, kann er im Prozess diese nicht mehr anbringen.

Dazu gehört auch, dass dezidiert zu den einzelnen Punkten, die gerügt werden, Stellung bezogen werden muss.

Quelle: Bis wann muss man als Mieter Einwendungen gegen eine Betriebs­kosten­abrechnung erheben? | refrago

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Wie ist das mit dem Umlageschlüssel für die Nebenkosten?

Mietrecht

Jedes Jahr, meist zum Jahresende, flattert auch die Nebenkostenabrechnung ins Haus. Was ist aber, wenn der Vermieter den Umlageschlüssel für die so genannten kalten Betriebskosten geändert hat. Darf er das einfach?

Da hilft zunächst nur der Blick in den Mietvertrag: Denn dort ist geregelt, welche Nebenkosten überhaupt umgelegt werden können und mit welchem Schlüssel. Wenn zu diesem Umlageschlüssel nichts weiter gesagt wird, dann ist nach Quadratmetern umzulegen.

Es gibt aber auch Fälle, in denen der Vermieter einfach den Umlageschlüssel für die kalten Betriebskosten ändern kann. Dann muss eine entsprechende Ermächtigung im Mietvertrag zu finden sein. Diese muss dann auch noch wirksam sein, das heisst, sie darf nicht an der so genannten AGB-Kontrolle scheitern.

Außerdem kann geändert werden, wenn nach tatsächlichem Verbrauch oder nach Verursachung abgerechnet werden kann. Schließlich besteht noch diese Möglichkeit, wenn ausnahmsweise der bisher angewandte Schlüssel grob ungerecht war.

Quelle: Können Vermieter Umlageschlüssel für kalte Betriebskosten ändern?

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Rückforderung der Betriebskosten-Vorauszahlung

Mietrecht

Was sich wie eine Binsenweisheit anhört, ist leider oftmals Grundlage für mietrechtliche Auseinandersetzungen:

Eine Betriebskostenabrechnung muss korrekt sein. Wenn aber die Abrechnung formell nicht richtig ist, dann gilt sie aber auch nicht.

Daraus folgt, dass der Mieter sogar die Rückzahlung der gesamten geleisteten Vorauszahlungen verlangen könnte. Allerdings sollte der Mieter davor andere ihm zur Verfügung stehende Mittel, wie zum Beispiel die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes, nutzen, um den Vermieter zur korrekten Abrechnung anzuhalten. Ansonsten droht dem Mieter, dass er seinerseits seines Rechtes auf Rückforderung verlustig gehen könnte.

Mehr dazu auf den Seiten der Süddeutschen Zeitung: Rückforderung der Betriebskosten-Vorauszahlung

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Achtung: Auch Nebenkosten können verjähren

Mietrecht

Offene Betriebsnebenkosten können nicht ewig vor sich hergeschoben werden. Nach drei Jahren verjähren diese nämlich zum Jahresende. Und wenn sie einmal verjährt sind, ist es unmöglich die Ansprüche nachträglich geltend machen zu können.

Virulent wurde diese Thematik bei einem vom BGH entschiedenen Fall. Hier waren Nebenkostennachzahlungen offen, die längst verjährt waren. Bei Beendigung des Mietverhältnisses erklärte die Vermieterin die Aufrechnung mit der hinterlegten Kaution.

Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen verjähren grundsätzlich nach drei Jahren zum Jahresende. Ist diese Frist abgelaufen, so entschied der BGH, ist auch eine Verrechnung mit einem Kautionsguthaben nicht mehr möglich.

Dem Vermieter steht auch die Regelung des § 216 I BGB nicht zur Seite, wonach bei einer Sicherheit wie der Kaution auch mit verjährten Forderungen aufgerechnet werden kann.

Der BGH hat nämlich sich auf den Absatz 3 des § 216 BGB gestützt, da ist die Aufrechnung mit verjährten Zinsen oder widerkehrenden Leistungen ausgeschlossen.

Nach Auffassung des Gerichts gibt es einen einheitlichen Mietzinsanspruch aus Nettokaltmiete und umzulegenden Betriebskosten, und das sind wiederkehrende Leistungen. Die Nachzahlungen ihrerseits haben ihren Ursprung in diesen geschuldeten wiederkehrenden Leistungen. Es macht daher nichts, dass diese gesondert abgerechnet werden und unterliegen daher nicht nur der Verjährung sondern auch dem Aufrechnungsverbot des § 216 BGB.

Urteil des BGH vom 20.07.2016 (BGH, Az.: VIII ZR 263/14)

Quelle: Verjährungsfrist bei Betriebskosten | experten Report

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BGH-Urteil zu Heizkosten: Mieter müssen auch verspätete Heizkostenabrechnungen zahlen

Mieter müssen auch dann die Heizkostenabrechnungen zahlen, wenn diese den vertraglichen Regeln entsprechend verspätet erfolgen. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil zum Aktenzeichen VIII ZR 152/15. Vermieter haben für die Abrechnung bis zu einem Jahr Zeit – auch bei Altverträgen, in denen kürzere Abrechnungsfristen genannt sein könnten.

Grundsätzlich ist aber die Ausschlussfrist des § 556 III BGB, wonach über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen ist und der Vermieter bei Fristversäumnis von Nachforderungen ausgeschlossen ist, beachtlich.

Quelle: BGH-Urteil zu Heizkosten: Mieter müssen auch verspätete Heizkostenabrechnungen zahlen | tagesschau.de

Beim Streit um die Nebenkosten lockert der BGH die Anforderungen an die Vermieter

Vermieter haben nach einer Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 93/15) künftig größeren Spielraum bei der Gestaltung der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Wenn wie im entschiedenen Falle die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr auf mehrere Gebäude umgelegt werden, müssen die einzelnen Rechenschritte nicht mehr aus der Abrechnung ersichtlich sein.

Damit stellte sich der BGH gegen die mieterfreundlicheren Vorinstanzen, die hier noch angenommen hatten, die Abrechnung sei formal unwirksam.

Quelle: Mietrecht: Streit um Nebenkosten – BGH lockert Anforderung an Vermieter | Frankfurter Neue Presse

Heizkosten falsch berechnet – 15 % abziehen!

Wenn der Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht ordentlich nach Verbrauch abgerechnet hat, kann der Mieter 15 % von den Heizkosten abziehen.

Das steht zwar schon in der Heizkostenverordnung, umstritten war aber, aus was die 15 Prozent zu berechnen sind.

Der BGH hat diese Frage nun entschieden: Der Abzug errechnet sich aus dem Betrag, der in der fehlerhaften Abrechnung aufgeführt ist.

 

Darauf weist ProMietrecht hin.

 

Quelle: Heizkosten falsch berechnet – 15 % abziehen!

Soll man eigentlich den Vermieter zur Abrechnung von Betriebskosten auffordern?

Wenn Sie Vorschüsse für Betriebskosten zahlen, muss der Vermieter jährlich darüber abrechnen und Ihnen eine so genannte Nebenkostenabrechnung zukommen lassen.

Macht der Vermieter dies nicht, dann können Sie den Vermieter zur Abrechnung auffordern.

Allerdings ist es unter Umständen ratsam, hier zuzuwarten. Gegebenenfalls können Sie durch Abwarten Ihre Rechtsposition verbessern. Keinesfalls sollten Sie aber ohne die Einholung von rechtlichem Rat einfach die Zahlungen kürzen oder aussetzen.

Mehr dazu gibt es auf den Seiten von ProMietrecht:

Quelle: Vermieter zur Abrechnung von Betriebskosten auffordern

Worauf Mieter bei Nebenkosten achten müssen – ein Beitrag in der Süddeutschen Zeitung

Nachzahlung oder Rückerstattung? Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch – insbesondere, wenn es um Betriebskosten geht.

Quelle: Worauf Mieter bei Nebenkosten achten müssen – Geld – Süddeutsche.de